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　　不知不觉★★★，2024年已经过去★★★，回顾这一年★★★，地产呈现出一个明显的趋势★★★：房企开始重点发力高端改善市场★★★。

　　据克而瑞2024年数据★★★，改善产品成交占比在不断攀升★★★，110㎡以上的产品占比达到64%★★★，远超刚需产品★★★。而且在一线年的日光盘普遍是高端项目★★★。

　　改善高端产品火爆★★★，引发众多品牌房企入局抢占市场★★★，竞争也异常激烈★★★。那么★★★，未来住宅产品创新会往哪些方向推进？

　　2024年★★★，得益于建筑新规★★★，住宅产品一个显著的变化★★★，那就是“实用率”不断攀升★★★，主要源于两个方面★★★：

　　今年以来★★★，政策和规范的松绑力度正在不断加码★★★，通过低容积率★★★，放宽赠送面积的设计★★★，以及低公摊等途径让产品的居住属性不断增强★★★。

　　以往很多一二线%★★★，如今得益于政策红利★★★，突然增加了10%★★★，甚至20%以上的实用空间★★★，这种加量不加价的手段乐动体育app下载安装最新版★★★，让购房者购房的权益空间提升了不少★★★，自然获得客户青睐★★★。

　　比如★★★，广州自23年11月新规计容发布以来★★★，阳台的半计容规则先是由原来15%放宽至20%★★★，再到现在突破30%★★★，调规后的地块最宽松的条件是40%的全赠送露台+25%阳台建面占比★★★，因此多个项目的得房率一路走高★★★，部分项目的得房率最高能做到140%以上★★★。

　　产品超高得房率的背后还有一个重要的原因★★★，那就是第四代住宅项目在各大城市不断落地★★★，像广州★★★、无锡等★★★，去年首次涌现出一批四代宅的产品★★★。

　　根据克而瑞统计★★★，四代宅中改善项目的得房率在90%以上的占比已经达到了7成以上★★★，可见产品的竞争力非常强★★★。

　　高赠送带来的好处自然是助力销售的提升★★★。据调研数据★★★，大部分城市四代宅项目的开盘去化比周边竞品提升20-50%★★★。

　　居住空间的舒适不仅体现在高得房率★★★，还需提升对于核心空间的享受★★★，尤其对对主卧和客厅★★★，当下许多客群的关注度非常高★★★。

　　于是很多高端改善项目抓住客户这个敏感点★★★，在主卧和客厅做好文章★★★，从发展看★★★，产品会逐步提升两个空间与户外景观的互动性★★★，逐渐演变为一个能够提供更多场景体验的私密场所★★★。可以表现为★★★：

　　过去项目观景的卖点★★★，那便是在客厅出挑大面宽的观景阳台★★★，通过180°大阔景视角来强化与外部景观的互动★★★。

　　不过从今年势头看★★★，观景视角由原有的180°升级到了270°★★★，一方面为了照顾到户内的采光通风★★★，另一方面增加了超广角的视野★★★，让户内外的场景有进一步的延展★★★。

　　比如★★★，佛山龙湖某项目所有户型的主卧均配有270°视角★★★，利用270°的飘窗布置★★★，实现完美的观景享受★★★。此外★★★，屋内还采用无柱化的设计★★★，显著提升了室内的采光★★★，为业主提供一个最佳的赏景视角★★★。

　　而有些项目★★★，为了把270°的视角感受氛围感拉满★★★，不惜把屋内阳台和飘窗联通★★★，达到大范围的观景效果★★★。

　　比如北京保利某项目的户型★★★，它的270°观景体验★★★，是通过主卧的侧面飘窗与客厅南向大阔景阳台相连★★★，营造出一个连续且开阔的观景角度★★★，除了有长达10几米的阳台供业主打造私人天地★★★，约0.4-0.5超大窗墙比更是把主卧的观景效果做到极致化★★★。

　　除了有L型的观景角度★★★，U型的观景视角也是在改善高端产品逐步涌现★★★，最典型的就是户型的全景舱设计了乐动体育app下载安装最新版★★★。

　　比如★★★，成都越秀某项目把客厅打造为全景舱式的社交空间★★★，整个客厅面积约75㎡★★★，相比一般L型的视角★★★，全景舱的U型设计实现三面环幕视角★★★，形成了一条长度约19米的270°的观景面★★★，实现真正的无界视野★★★，无论坐在哪个位置★★★，都能保证有景可观★★★。

　　除此以外★★★，有些项目还会采取双U全景舱空间设计★★★，比如金茂成都某项目★★★，在主卧和客厅各设置一个U型全景舱★★★，既保证了屋内的动静分区★★★，同时做到了主要功能的享受升级★★★，主打一个居住的奢享体验★★★。

　　不过这种设计在顶级豪宅项目居多牧文人体★★★，主要这种建筑形体本身造价就比较高★★★，而且对于外部景观要求更苛刻★★★，因此更适合高奢项目★★★。

　　当下★★★，改善高端项目的示范区规模也在逐步放大牧文人体★★★，据克而瑞统计★★★，今年2万平规模的示范区正成上涨趋势乐动体育app下载安装最新版★★★，公区的展示的实景化已经成为潮流★★★。

　　因此★★★，为了强化公区的体验感★★★，超配已然成为一种趋势★★★，大部分项目在工艺乐动体育app下载安装最新版★★★，配套上逐步升级★★★，强化项目的交付品质★★★。可以看到★★★：

　　一方面★★★，通过酒店化下沉会所的引入★★★，强化社区的场景体验★★★，让它成为案场的核心卖点★★★，给客户营造一种尊崇感★★★。

　　比如★★★，杭州龙湖某项目布置区域内惟一的星级下沉会所★★★，约1300㎡★★★，内设有约400㎡无边际恒温泳池★★★、及健身房★★★、瑜伽房等酒店配套★★★，并配有酒店式服务管理★★★，一下子把居住的高端属性充分呈现★★★。 无独有偶★★★，上海招商某项目★★★，地处上海非核心区★★★，却在项目中配置了1500平的酒店会所★★★，包括一个500㎡的恒温泳池★★★，项目的板块质素虽然一般★★★，但通过优质配套加持★★★，对周边竞品实现降维打击★★★，最终项目开盘实现了7成去化★★★。

　　除了有酒店化会所的加持★★★，架空层的泛会所也是越来越高级★★★，从2024年的趋势看★★★，泛会所的主题性越来越强★★★，已经不再是单纯的功能场地★★★。

　　像天津金茂某项目★★★，架空层打造面积约380㎡的泛会所★★★，给它命名一个主题“晓棠CLUB”★★★，并以绿色为主色调★★★，加入大量的仿真植物★★★，内布置有多功能厅★★★，邻里会客★★★，围炉夜话等功能区★★★，让会所的氛围感拉满★★★。

　　甚至有些项目★★★，会利用局部泛会所空间★★★，打造精致的情景空间★★★，作为业主公共活动场地★★★。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍比如联发城投某项目★★★，在架空层内打造一个植物园般的四季花厅★★★，业主可在里面看书★★★、社交乐动体育app下载安装最新版★★★、举行派对★★★，整个空间营造得艺术且有格调★★★。

　　从公区展示看★★★，24年大家在外部包装上也是下了很大苦工★★★，主要在门头★★★，园林的展示上牧文人体★★★，通过各种高端工艺★★★，石材★★★，树木等★★★，让一个改善高端的项目★★★，逐步具备豪宅的气质★★★，达到项目超配的效果★★★。

　　比如深圳华润某项目★★★，以五星级酒店为范本★★★，公区大堂采用意大利进口石材装饰★★★，大门布置名贵的日本冬青树种★★★，在园林上会特意选取10+种名贵的芳香/药用植物★★★、20+种康养特色植物等★★★，利用大量奢树奢石衬托项目品质★★★。

　　包括像杭州招商某项目牧文人体★★★，虽是改善的定位★★★，但在大门的设计上花了不少心思★★★。大门跨度长达约55m★★★，7根廊柱不对称地分布在两侧★★★，每一根椭圆柱包裹原产土耳其的古堡灰石材★★★，上面还被精细地雕刻波纹……

　　可以看到牧文人体★★★，超配是房企面对越来越卷的市场环境做出的必然选择★★★，未来也会成为一种行业标配★★★，让居住价值不断放大★★★。

　　在产品主义盛行的当下★★★，房企也开始从“被动”到“主动”的策略转变★★★，因此高端改善产品的“定制化”对房企提升住宅价值★★★、品质居住体验日益凸显★★★。

　　为了要满足高端客户的个性化追求★★★，项目从户型设计再到软硬装的配置★★★，都给予客户充分的尊重★★★。那如何体现呢？

　　比如★★★，成都某高端项目对不可改变的户型面积和结构★★★，以”合户“的方式提供客户不同的解决方案★★★，业主可以选择购买2套或3套60-89㎡户型拼接成大平层★★★，让业主随心定制自家的户型格局★★★。

　　“合户”让客户间接地选择自家邻居★★★，尤其对于高端项目很好地保证同一楼层的圈层属性★★★。此外★★★，将同一层两套或多套住宅打通★★★，对房企来说★★★，也能为高端产品带来新的价值增长点★★★。

　　以往★★★，所谓的定制方案更多是给到客户清单★★★，让客户自主选择装修的品牌★★★、家具等等★★★，但其实还是有点像强买强卖的意思★★★，很多客户得个性化的需求还是无法满足★★★。

　　比如★★★，广州越秀某项目★★★，针对业主做出精装一户一高定交付★★★，除了对户型格局做私人定制★★★，还给予业主在交付精装的色系★★★、柜体牧文人体★★★、软装等给予定制服务★★★，包括玄关★★★、客厅★★★、卧室等★★★，业主都可以自主选择要什么材质★★★、饰面与功能★★★。像玄关柜★★★，从挂衣到叠放到鞋区★★★，再到箱包区等细节就给予业主11种选配方案★★★。

　　对业主而言★★★，选择越多★★★，才能更好贴切自身的需求★★★，毕竟★★★，对于购房者来说★★★，买的不仅仅是一套房子★★★，还是一个可以自主选择的生活方式★★★。

　　最后★★★，房企对项目的门面形象越来越重视★★★，从原本的停车场★★★，门头★★★，园林★★★，会所等逐步细节化★★★，把营销的展示升级为全维度的层次★★★，从这些空间展示看★★★，一直在强调一个属性★★★，那就是“社区客厅”★★★。

　　它已经不是简单地对大门檐下进行搭建★★★，然后物业用房★★★、非经营性配建等也被利用起来★★★，摆上沙发茶几★★★，供业主休憩待客★★★，而是 有了进一步的迭代★★★：

　　比如绿城天津某项目★★★，归家大堂的面积就有约800㎡★★★，在这么大的空间★★★，摆放多张桌椅供客人等候★★★，休憩都不成问题★★★。

　　甚至有些项目★★★，会把会所和大堂融合起来★★★，打造出超大面积的空间★★★，超过了上千平★★★，这已经是非常有气派了★★★。

　　像建投某项目就设计了内外双重大堂★★★，其中外大堂强调仪式感★★★，内大堂突出功能性★★★，这种停驻节点的巧妙布置★★★，让整个空间序列感加强★★★，已经成为很多高端项目的标配★★★。

　　像金茂某个项目★★★，把250㎡的归家大堂命名为“四季客厅”★★★，它不仅仅只有落客休憩功能★★★，还布置了一个中央书吧★★★，在这里可以阅读★★★，品尝咖啡★★★，让会客的体验感更加饱满★★★；

　　此外★★★，绿城在天津某项目的归家大堂上★★★，设置了一个四季花厅★★★，面积约300㎡★★★，设计了可开启的天窗和恒温装置★★★，栽种了罗汉松★★★、三角梅★★★、香蕉树★★★、栀子花等植物★★★，把一个社区的门面做到了非常有观赏性★★★。

　　当下★★★，地产一直在强调“产品主义”★★★，面对长周期发展的形势★★★，改善高端市场虽然存在较大的机遇★★★，但要做好一个实实在在的好产品实属不易★★★。

　　我们欣慰地看到★★★，2024年★★★，房企积极贯彻产品主义精神★★★，力求在各个维度提升居住品质★★★，提供更优质的居住体验★★★，不仅在高端项目★★★，普通住宅也从这些豪宅的产品中得到启发★★★，市场的产品力开始逐步出现百花齐放的局面★★★。

　　对地产来说★★★，这是一种进步★★★，也让我们对未来居住体验★★★，场景有了更多的期待★★★，也希望2025年★★★，行业还会给我们带来的产品惊喜★★★。ld乐动sports大理石★★★，餐厅设计★★★，乐动体育LDSPORTS官网★★★，乐动体育LDSPORTS网页版★★★，